Новости

Читать дальше о рынке недвижимости

Почему стоимость аренды квартир в Германии повышается?

Германия – страна арендаторов. Может быть, наблюдаются тенденции больше владеть собственным жильем? – Те, кто владеет жильем, как правило, еще владеют несколькими квартирами, которые они сдают. Молодежь учится и живет там, где учится.

Сдача недвижимости в арендуМенталитет немецкий состоит в следующем: я живу там, где работаю. При смене работы собственники продают квартиры. В этом была проблема при объединении Германии.

На Востоке рассуждали так: я получил квартиру от социалистического правительства, и при отсутствии работы в моем городе останусь в своей квартире и буду получать пособия. – Не является ли закон, который регулирует арендные ставки, сдерживающим фактором? – Закон существует, и зеркало аренды говорит о том, что в городе есть хорошие, средние, плохие квартиры, и соответственно оценивается стоимость за квадратный метр.

Стоимость аренды квартир в Германии — арендные ставки

Перед выборами в бундестаг в сентябре 2013 года было много разговоров об арендных ставках. Влияет ли на аренду политическая борьба? – Как правило, договоры в Германии созданы долгосрочные, и приход нового канцлера не меняет стоимость аренды. Есть даже такой закон, согласно которому, купив дом, Вы не имеете права поменять стоимость аренды.

Жильцы защищены весьма сильно. Но опять-таки есть способы влияния на жильцов: каждые два года Вы можете на 20% повышать арендную ставку. 11% от затрат на модернизацию также можно переложить на плечи арендаторов. То есть сам бизнес не очень прибыльный по отношению к российским ставкам, но, тем не менее, сравнив процентную ставку по кредитованию, это интересный бизнес, а самое главное – стабильный.

Сейчас стоимость аренды квартир в Германии весьма сильно увеличилась, и любой арендодатель рад, когда сменяются жильцы, потому что новые договоры подписываются по новой цене. У меня есть дом, где арендная ставка была поднята на 80%. – Возможно ли, что после покупки жильцы вдруг съедут? – Никто не застрахован. Когда мы предлагаем объект на продажу, мы сразу же предлагаем услуги управляющей компании. Предлагая Вам меблированные апартаменты, я буду заинтересован в том, чтобы жильцы были там как можно дольше потому, что у меня будет доходная часть.

Есть интерес покупать доходные дома и коммерческие объекты, где несколько жильцов. Если у Вас один жилец, который платит много, но сошел с дистанции, может получиться, что Вы будете долго искать другого, кто сможет оплачивать аренду в этом сегменте. Поэтому покупать дорогие виллы для сдачи в аренду нецелесообразно.

На что вы должны обратить внимание в первую очередь?

Расходы при покупке и управлении коммерческой недвижимостью в Германии – Что Вы посоветуете потенциальным покупателям? – Во-первых, четко определить финансовые возможности. Деньги для первоначального взноса не должны быть кредитными. Надо учесть, что условия ипотеки – минимум 50% собственного капитала и рентабельность объекта. Придется доказать происхождение денег и свои доходы.

Ставка по ипотеке – от 2,5 до 3,5% годовых, в зависимости от объекта и собственного капитала. Кроме того, нужно иметь 20% про запас на случай, не дай бог, протечек, прорывов, шторма. Надо трезво подходить к вопросу и ни один раз посмотреть этот объект. – К вопросу о катаклизмах: наводнения в Европе в мае-июне 2013 года сильно ударили по Германии… – Нас вообще не залило, так как Штутгарт находится на горе. Дрезден затопило серьезно, другие города… Но на этот случай существуют страховки на дом. Вы можете застраховать жилье в Германии на любую сумму. Эти платежи, кстати, можно полностью переложить на плечи жильцов. Сейчас мы застраховали дом стоимостью €1,2 млн. на €2 млн.

Что стоит учесть при покупке? 

– При покупке коммерческой недвижимости, каковы сопутствующие расходы? – Что бы Вы ни покупали, в Германии есть единый налог на покупку недвижимости: от 3,5 до 5%. Буквально в 2-3 землях он 3,5%, но в Баварии и Баден-Вюртемберге – уже 5%. Еще около 1,5% – это затраты на нотариуса при заверении договора, комиссия агентства – от 4 до 8%, в зависимости от его местоположения и норм для территории. Мы берем 4%, в Берлине берут 7%. – Какие существуют расходы после покупки? – Вы оплачиваете коммунальные услуги (свет, вода, газ, уборка территории). Налог на владение недвижимости на большой доходный дом стоимостью €1,5 млн. – около €5000 в год, на трехкомнатную квартиру – €200 в год. Это также зависит от места: коммунальные платежи дороже в некоторых коммунах Германии (Мюнхен, апартаменты в Штутгарте).

Если у Вас доходный дом, Вы по закону можете переложить все расходы на жильцов. С дохода Вы платите непрогрессивный налог. Налог уплачивается на сумму за вычетом того, что Вы потратили на содержание фирмы (поэтому удобно покупать дом на фирму). С оставшегося взимается налог от 35 до 45%. – Насколько дорогое удовольствие – передать недвижимость управляющей компании? – Мы предлагаем такие услуги. От 7-8% от холодной аренды (холодная – чистая аренда, полученная от жильца, около €5 за метр; горячая – вместе с коммунальными услугами). В это входит контроль над арендаторами, службами сантехников, проверки жильцов на их платежеспособность и порядочность. Раз в месяц сдаем владельцу полный отчет. Квартира 100 кв.м будет стоить €800 холодных плюс €300 за коммуналку. Правда, сейчас таких цен уже нет, и 100-метровая квартира стоит уже дороже.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *